لماذا يدفع المشترون الأجانب أكثر للعقارات الإسبانية

السبب الأول: الاعتماد على البوابات العامة

العقارات المدرجة على Idealista وFotocasa وما شابهها تمثل جزءاً صغيراً فقط مما يُتداول فعلياً في سوق برشلونة الراقي. أفضل العقارات، تلك الموجودة في المباني الصحيحة والطوابق الصحيحة بالاتجاه الصحيح، كثيراً ما تُباع خارج السوق الرسمي عبر شبكات من الوسطاء والمستشارين الذين يتعارفون ويتشاركون المعلومات بشكل خاص.

المشترون الأجانب الذين يبدأون بحثهم عادةً من البوابات يرون بالتالي تشكيلة منتقاة مما هو متاح: في الغالب عقارات بقيت في السوق لفترة أو تلك التي تتجاوز أسعارها ما يرغب المشترون المحليون في دفعه.

السبب الثاني: التفاوض بدون سياق محلي

التفاوض على الأسعار في برشلونة يستلزم معرفة ما بيعت به العقارات المماثلة فعلاً، لا ما تكلفه. أسعار العرض على البوابات كثيراً ما لا تتناسب مع أسعار المعاملات الفعلية، خاصةً للعقارات المدرجة منذ أكثر من ثلاثة أشهر. المشترون المحليون ومستشاروهم يعرفون ذلك. المشترون الأجانب، بدون الوصول إلى بيانات المعاملات، كثيراً ما يتفاوضون من نقطة انطلاق خاطئة.

خصومات تتراوح بين 5-15% من سعر العرض الأصلي شائعة للعقارات التي يُحدَّد بشكل صحيح أنها مُسعَّرة بأكثر من قيمتها. للمشترين الذين لا يعرفون السوق، كثيراً ما يظل هذا الخصم على الطاولة.

السبب الثالث: الاستعجال والقرارات العاطفية

كثير من المشترين الأجانب يزورون برشلونة ويقعون في حب عقار ويشعرون بضغط للتصرف بسرعة، إما لأن لديهم نافذة زمنية محدودة في المدينة أو لأن الوسيط أشار، بحق أو بغير حق، إلى وجود اهتمام منافس. هذا الاستعجال مفهوم، لكنه الطريق الأكثر موثوقية لدفع أكثر من اللازم. المشتري المُستشار جيداً لا يتحرك بوتيرة البائع. لقد أجرى البحث مسبقاً، يعرف قيمة العقار، ومستعد للانسحاب إذا كان السعر غير مناسب.

السبب الرابع: التقليل من تقدير التكاليف القانونية والإدارية

التكلفة الإجمالية لشراء عقار في برشلونة أعلى بكثير من سعر الشراء وحده. يجب على المشترين احتساب: ضريبة نقل الملكية (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) بنسبة 10% من سعر الشراء للعقارات المعاد بيعها؛ رسوم كاتب العدل؛ رسوم السجل العقاري؛ وأتعاب المحامي. مجتمعةً، تُضاف هذه عادةً إلى 12-14% من سعر الشراء.

السبب الخامس: عدم احتساب تكاليف التجديد

عقار يبدو مُسعَّراً بشكل تنافسي قد يستلزم تجديدات جوهرية. بدون تقييم تقني لحالة العقار، أي حالة السباكة والكهرباء والنوافذ والسقف والعناصر الهيكلية، لا يمكن للمشتري معرفة التكلفة الحقيقية للتملك. المشترون الأجانب الذين يشترون بدون هذا التقييم يكتشفون أحياناً أن الصفقة الجيدة التي حصلوا عليها تستلزم أعمال ترميم جوهرية لم يتوقعوها.

كيف تبدو الاستشارة الجيدة

القاسم المشترك لجميع الأسباب الخمسة هو عدم تكافؤ المعلومات. وسيط البائع يعرف السوق. البائع يعرف العقار. المشتري الأجنبي، بدون تمثيل محلي، يتفاوض في وضع أضعف. الحل بسيط: اعمل مع شخص يقف في صفك، يعرف السوق، ولديه الخلفية التقنية لتقييم ما تشتريه. هذا لا يضمن أدنى سعر ممكن، فلا أحد يستطيع الوعد بذلك. لكنه الفرق بين الشراء بذكاء والشراء بشكل أعمى.